恒大亚冠墨尔本胜利:長租公寓行業暫時完成洗牌 青客公寓率先開啟上市進程

2019-10-09 21:57:18來源:騰訊網作者:小思

墨尔本胜利球员名单 www.etdyad.com.cn   經歷野蠻生長后,長租公寓行業暫時完成洗牌。短暫平靜中,一家公司率先開啟上市進程。

  2019年10月7日,青客公寓向美國證券交易委員會遞交文件,成為國內首家提交IPO申請的長租公寓品牌。此前自如及蛋殼也曾傳出上市消息,但目前并沒有新動向。招股書顯示,青客公寓計劃在納斯達克上市,股票交易代碼為QK,預計融資1億美元。

  對于青客公寓上市,10月9日,易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進對時代周報記者分析稱,相對于A股市場來說,長租公寓輕資產模式在美國市場更便利,成本更小。此外,上市已經成為長租公寓企業做大規模的重要渠道,通過上市可從過去的加法模式轉變為乘法模式。另外,當前長租公寓企業也存在集中度上升可能,所以對于此類品牌企業來說,上市后可以形成一波收并購高潮。

  時代周報記者注意到,2017年、2018年以及2019年前三季度內,青客公寓累計虧損額達11.17億元。隨著長租公寓領域自去年底經歷一波資本退出潮,上市成為該行業公司的另一融資手段。

  10月9日,時代周報記者撥打其網站聯系電話,試圖就上市問題與其溝通,但對方告知記者該號碼并非青客公寓。

  租金貸為主要收入來源

  財務數據顯示,青客公寓2017年和2018年的營業收入為5.23億元和8.9億元,同比增長70.3%;凈虧損分別為2.45億元和4.99億元。今年前三個季度,青客公寓營收8.98億元,同比增長51.4%;凈虧損則為3.73億元。

  據了解,目前租金貸是長租公寓行業中一種常見的業務。其中長租公寓企業引入金融機構進行合作,以租金抵押方式讓金融機構先替租客支付全年房租,租客可按月或按季度向金融機構還款。因此,租客在與長租公寓企業簽下租約的同時,往往也與該企業合作的金融機構簽訂貸款合約。

  來自租金貸的資金,成為青客公寓主要收入來源和流動性來源。

  招股書顯示,公司與租客的租賃期通常為26個月,其中大多數的鎖定期為12個月。截至目前,青客公寓所提供的63.1%的租金付款是由這些分期付款的貸款支付的。

  目前,青客公寓已與11家金融機構達成合作,為平臺分期付款的貸款提供融資。青客公寓表示,與金融機構合作為租客提供分期付款的租賃貸款幫助了公司籌集資金,用于裝飾和裝修新購置的公寓。

  10月9日,長期關注長租公寓領域法律問題的姜斯勇律師告訴時代周報記者,雖然租金貸本身并無任何問題,但往往在實踐操作過程中,租客沒有被充分告知租房貸的存在和相應風險,就被稀里糊涂地辦了貸款;再者,如果公寓經營過程中盲目擴張后導致的資金鏈斷裂,房東收不到房租就會收回房子,這樣風險就變相轉移給了租客。

  時代周報記者了解到,青客公寓名下的法律訴訟高達92項,訴訟類型包括房屋租賃合同糾紛、生命權、健康權、身體權糾紛、相鄰關系糾紛等。其中大部分均為房屋租賃合同糾紛。

  大量的法律訴訟是否會影響到青客公寓的上市進程?

  姜斯勇律師告訴時代周報記者,一般而言,未決訴訟只要不具有重大影響,經過發行人及中介機構充分披露后,直接導致IPO被否的概率不是很大,至于進程多多少少會被影響。

  嚴躍進對時代周報記者表示,對于租金貸來說,當前關鍵要做到公開透明以及資金合規使用,若是不具備這兩個條件,租金貸往往就會引起很多問題。尤其是如果租金貸和租賃房源收購等掛鉤,那么風險會進一步加大,進而形成爆雷等風險。他還提醒要注意監管風險,至少從今年下半年看類似金融風險其實是被監管層明確提示的。

  資金缺口仍然存在

  品牌公寓在國內滲透率較低。根據China Insights Consultancy的數據,品牌的長期公寓租賃租客在2018年僅占中國長期公寓租賃人口的1.8%,預計到2024年將達到11.2%。自成立以來,青客公寓也進行了快速擴張。

  招股書顯示,青客公寓成立的2012年底,其運營的房源數量為940間,并且只在上海運營。截至2018年12月31日,青客公寓已在六座城市運營,包括上海、蘇州、杭州、南京、武漢、北京、嘉興等城市,房源數量達到91234間,復合年增長率為114.4%。

  長租公寓運營方通過房源數量的擴張來搶占規模和市場,但即使達到一定規模,仍存在資金鏈斷裂而踩雷的風險。由小米集團旗下順為資本領投的寓見公寓,其持有房源一度高達2萬間,但2018年10月被爆出資金鏈斷裂的消息,終被收購。

  據時代周報記者不完全統計,自2017年起至今已有22家長租公寓機構或品牌被報道出現了問題,包括寓見公寓、樂伽公寓、杭州安閑居等等,其中有16家均被爆出資金鏈斷裂的消息。

  財務數據展示了青客公寓面臨的資金壓力。招股書顯示,截至2018年9月30日,青客公寓賬上現金及等價物為1.038億元,其中受限制的現金為1500萬元。但未償還的短期債務為1.32億元,長期債務為1.655億元。現金已經不能夠覆蓋短期債務。

  從現金流情況來看,青客公寓2017年現金凈流出4358.9萬元,到2018年經營活動現金凈流出1.17億元,資金消耗較快。

  股權融資是青客公寓的重要資金來源。招股書顯示,截至2018年9月30日,青客公寓通過發行優先股籌集了5.6億元,在2019年6月,青客公寓又發行了C-2系列優先股籌集了5.744億元。

  除了股權融資外,青客公寓主要流動資金來源于租客的預付租金收益,包括由金融機構合作伙伴提供的分期付款分期付款融資的租金預付款,發行優先股的銀行融資,資本租賃。

  持股方面,招股書顯示,青客公寓創始人兼CEO金光杰直接持有30.3%的股份,凱欣資本及其關聯實體總共持有28.1%的股份,為最大機構投資人。此外,紐信創投、賽富投資基金和摩根士丹利管理的私募基金分別持有9.3%、8.9%和8.9%的股份。值得注意的是,此次青客公寓上市的承銷商之一正是摩根士丹利。

快速索引: